Kimberley ve Mert, İstanbul’un üst-orta sınıf bir mahallesi olan Nisbetiye’deki küçük, bahçeli bir daireye taşındığında takvimler üç yıl öncesini gösteriyordu.
Kimberley'nin ayda yaklaşık 30.000 lira kazandığı nispeten iyi maaşlı işine ve Mert'in yarı zamanlı işiyle gelirlerine fazladan 8.000 lira eklemesine rağmen, genç çiftin ekonomik durumlarıyla ilgili endişeleri aradan geçen sürede giderek arttı.
Türkiye’de yaşayanların son yıllarda karşı karşıya kaldığı yüksek enflasyon emlak fiyatlarını da etkilerken, hükümetin kira artışlarını sınırlamak için aldığı yüzde 25 tavan artış uygulaması birçok kiracı ile ev sahibini karşı karşıya getirdi.
Kimberley de kira artışı nedeniyle ev sahibiyle mahkemede karşı karşıya gelen kiracılardan bir tanesi. Devam eden dava nedeniyle kendisi ve partneri için takma ad kullanan Kimberley, ev sahibinin kiraya yüzde 80 zam istediğini söylüyor.
Caddenin karşısında yaşayan ev sahibinden korktuğunu belirten Kimberley, ev sahibinin aynı zamanda Mert’i fahiş bir fiyata yasadışı bir şekilde evi “Airbnb” ile kiralamakla suçladığını da sözlerine ekliyor. Ancak çiftin verdiği bilgiye göre bu iddia gerçek değil.
Kimberley ve Mert, ev sahibinin istediği zam yerine yasal limit olan yüzde 25 oranında zam yapmış ve kiraları yaklaşık 8.000 liraya yükselmiş. İstanbul'da yeni kiralanan evler için istenen ortalama fiyat geçen yıla göre yüzde 105,13 artarak 18.000 liranın üzerine çıktığı için bu görece iyi bir rakam.
Kimberley de oturdukları evi yeni birinin tutması durumunda güncel kira değerinin 30.000 lira olacağını düşünüyor: “Eğer 30.000 lira ödemek zorunda kalırsak hayatta kalabilmemize yetecek paramız olmayacak. Bu da şehrin dışına taşınmak anlamına geliyor.”
İstanbul’da kiracılar ve ev satın almak isteyenler konut fiyatlarındaki inanılmaz artıştan dolayı ev bulmakta zorlanır, çok sayıda kiracı ev sahipleriyle sonu ölüme varan anlaşmazlıklar yaşarken bir taraftan da şehirdeki birçok ev boş duruyor.
Turkey recap’in konuya dair çeşitli veriler üzerinden yaptığı hesaplamaya göre İstanbul'daki evlerin yüzde 6.9 ila 11.5'i boş şekilde duruyor. Bu oran, Avrupa Evsizlik örgütü FEANTSA'nın tanımladığı yüzde 3-5’lik 'sağlıklı boşluk’ oranının üzerinde.
İstanbul'daki toplam konut sayısının 6.5 milyon olduğu tahmin ediliyor. İstanbul Büyük Şehir Belediyesi’ne bağlı İstanbul Planlama Ajansı’nın (İPA) yaptığı su ve gaz tüketimi analizine göre ise İstanbul'daki 450-750 bin konut boş durumda.
Rakamlar şaşırtıcı olsa da Turkey recap ile konuşan uzmanlar, İPA'nın boş konut verilerinin doğru olabileceğine dair endişelerini dile getirirken, İPA temsilcileri de konuyla ilgili daha fazla araştırmaya ihtiyaç olduğunu belirtiyor.
Boş konut sayısının fazla olmasına neden olan pek çok faktör var. Ancak temel faktörler arasında Türkiye'nin istikrarsız ekonomisi, ev sahiplerinin tereddütleri, kusurlu inşaatlar, yüksek konut fiyatları ve yabancıların yalnızca Türk vatandaşlığı almak amacıyla gayrimenkul yatırımı yapmaları yer alıyor.
Güvenli yatırım seçenekleri
İstanbul'daki emlak fiyatları istikrarlı talep, düşük maliyetli krediler, nüfus artışı ve göç sebebiyle yıllar içinde giderek arttı. Şubat ayında ülkede yaşanan depremler sonrasında da kentteki binaların birçoğunun güncel deprem yönetmeliği öncesinde yapılması, depreme dayanıklı binalara olan talebi artırdı.
Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan'ın, Haziran ayında yeni bir ekonomi ekibi ataması öncesinde keskin faiz indirimlerine yol açan alışılmışın dışında bir ekonomi politikası izlemesi de krediye erişimi olan insanları emlak piyasasına girerek varlıklarını korumaya yöneltti.
Doğru zamanda konut satın alanlar önemli yatırım getirisi elde etti, son beş yılda ülke genelinde konut fiyatları Türk lirası cinsinden yüzde 966.7 arttı. Bu artış, kira fiyatlarına bakıldığındaysa yüzde 814.4 oldu. Her ne kadar resmi verilerin güvenilirliği sorgulansa da, bu dönemde ülkedeki enflasyon artışı ise yüzde 390 civarındaydı.
Sadece İstanbul'a baktığımızda, konut fiyatları 2023 yılının ilk çeyreğinde 2022 yılının aynı dönemiyle karşılaştırıldığında 127,3 oranında yükseldi, ki bu dünya genelindeki en sert yükselişlerden biriydi.
Turkey recap’e konuşan Mimarlar Odası İstanbul Şubesi Başkanı Esim Köymen; tam da bu sebeplerden insanların döviz satın almak, yatırım yapmak veya maddi imkanlarıyla iş kurmak yerine gayrimenkul satın almaya yöneldiğini söylüyor.
Emlak platformu Endeksa'nın genel müdürü Görkem Öğüt ise Habertürk'e yaptığı açıklamada, zamanın değiştiğini ve artık mülk sahiplerinin evlerini istedikleri fiyata satmalarının mümkün olmadığını söylemişti.
İstanbul'da ortalama konut fiyatı Mayıs ayında 3,56 milyon liradan 3,96 milyon liraya yükseldi ancak konut satışları aynı ay geriledi ve Haziran ayında daha da düşerek 2022 yılı Haziran ayına göre yüzde 44 düştü. Konut fiyatları 2022’nin Haziran ayında ortalama 2,54 milyon liraydı.
Haziran ayındaki düşüş, İstanbul'da konut fiyatlarının en azından kısa vadede tavana ulaştığı yönündeki spekülasyonları alevlendirdi.
İPA’da araştırmacı olan Özge Tekçe, boş konut sayısının bu kadar yüksek olmasının nedenlerinden birinin, bazı kişilerin yatırım amacıyla ya da ekonomik istikrarsızlık gibi çeşitli nedenlerle kasıtlı olarak boş bıraktıkları ikinci veya üçüncü evleri satın alması olduğu yorumunda bulunuyor.
Orta Doğu Teknik Üniversitesi'nden (ODTÜ) Şehir Planlama Profesörü Osman Balaban’a göreyse evleri boş bırakmak bazı ev sahipleri için mantıklı görünebilir ancak aynı zamanda genel pazara zarar veriyor: “Spekülatif fiyatlandırma, ihtiyaç sahibi hanelerin uygun fiyatlı evlerini tehdit edebilir."
Öte yandan, kiracıları koruyan daha sıkı düzenlemeler, ev sahiplerini ve emlakçıları mülk kiralama konusunda daha tereddütlü hale getiriyor. Zira Kimberley ve Mert'in de içerisinde olduğu hukuki anlaşmazlıklar en az iki-üç yıl sürebiliyor.
Turkey recap’e, "Ev sahibiyseniz ve fiyatlar deli gibi artarken kiranızı artıramıyorsanız bu resmen adaletsizliktir" diyen Bosporus Invest Yönetim Kurulu Başkanı Hakan Gümüş, "popülist tedbirler" olarak adlandırdığı müdahaleleri desteklemediğini belirterek Türk hükümetinin "komünist bir rejim olmadığına" dikkat çekiyor.
Boş evlerin vergilendirilmesi
Mevcut durumlara cevaben hükümet, ev sahiplerinin para kazanma umuduyla evlerini boş tutmaları yerine evlerini piyasaya sürmeye teşvik etmek için boş emlak vergisi getirebileceğini ima etmeye başladı.
Erdoğan, Temmuz 2023’te, bir gazetecinin sorduğu “Bazı ülkeler boş evlere yüksek vergi uyguluyor. Türkiye'de böyle bir şey mümkün mü?" sorusuna “Boş evler kira fiyatlarını da etkiliyor” diye cevap vermiş ve hükümetin konuyu incelediğini, gerekirse fahiş kira artışları ve artan konut fiyatlarını durdurmak için ceza uygulamasına da gideceğini sözlerine eklemişti.
İstanbul Belediye Başkanı Ekrem İmamoğlu da boş evlerin vergilendirilmesinin düşük gelirliler için sosyal konut projelerine yeni finansman kaynağı olarak kullanılması fikrine destek veriyor.
Boş mülklere uygulanan vergi, spekülatif yatırımların ve fiyatlamaların önlenmesi açısından hayati önem taşıdığını düşünen Balaban ise "Ancak kiracıların mülkleri kötüye kullanmasını önleyecek yasal düzenlemelerin de yapılması gerekiyor" diye ekliyor.
İstanbul'daki barınma sorunları, bir taraftan da mevcut üst düzey konutlar ile nüfusun ihtiyacı olan konutlar arasındaki uyumsuzluktan kaynaklanıyor. Sonuç olarak, yeni inşa edilen birçok ev, düşük ve orta gelirli gruplar için karşılanamaz durumda.
Tekçe, "Herkesin ulaşabileceği konut dağılımı yok. İstanbul'un asıl sorunu da bu aslında," diyor.
AKP yönetimi altında, 2002 ile 2022 yılları arasında ülke çapında yaklaşık 12,5 milyon yeni konut inşa edildi. Ancak bu konutların çoğu öncelikle prestijli yatırım varlıkları olarak geliştirildi ve hükümet inşaat sektörünü ülkenin ekonomik motoru olarak konumlandıran politikalar geliştirdi.
"Bu, 2000'lerin ortalarında Erdoğan hükümetinin siyasi bir tercihiydi" diyen Balaban, bu sektörün zenginliğini çelik, çimento ve ahşap da dahil olmak üzere çeşitli sektörlere dağıttığını, "kitlelere iş" sağladığını ve yolsuzluğa oldukça açık olduğunu belirtiyor.
Balaban’a göre ekonominin tamamıyla derin bağları olması nedeniyle bazılarının inşaatın durması halinde Türk ekonomisinin de duracağından korkmaya başladığını hatırlatıyor.
Hükümet, 2017-2018'de inşaata dayalı ekonomik modelin doğal sınırlarını zorlamasıyla sektörü büyümeye zorlayacak politikalar uygulamaya başlamış, bu da hem konut fiyatlarını hem de boş konut fazlasını artırmıştı.
Balaban, "[O zaman] ilk yaptıkları iş yabancılara konut satışını kolaylaştırmak oldu" diye ekliyor.
Bu, Eylül 2018'de Türk vatandaşlığı almak için gereken minimum yatırım eşiğinin 1.000.000 dolardan 250.000 dolara düşürülmesiyle teşvik edildi. Bunun sonucunda, yabancılara konut satışı resmi istatistiklere göre 2017'de 20.000’den 2022'de 67.490'a yükseldi, aynı aralıkta yabancılar sadece İstanbul'da 24.000 konut satın aldı.
Gayrimenkul alımı yoluyla Türk vatandaşlığına kavuşanların sayısı 2019 ve 2020 yıllarında 7.500 olurken, 2021 yılının ilk altı ayında bu sayı 10.000'e yükseldi. En çok yabancı ev satın alanlar İranlıların yanı sıra Afganistan, Irak, Yemen, Çin, Filistin, Ürdün, Lübnan, Mısır ve Pakistan'dan gelen alıcılardı.
Balaban’a göre bu kişilerin amaçları barınma ihtiyaçlarını karşılamak değil, Türk vatandaşlığı kazanmaktı.
Gayrimenkul yatırımı yoluyla vatandaşlık elde etmeye yönelik bu politikaya son yıllarda eleştiriler giderek artıyor. Artan fiyatlar ve yabancı karşıtı duyguların ortasında hükümet, Haziran 2022'de vatandaşlık için minimum yatırım eşiğini 400.000 dolara yükselterek karşılık verdi.
Ancak son dönemde uygulanan ekonomi ve emlak politikalarının etkileri Türkiye genelinde konut piyasalarını etkilemeye devam ederken, tüm büyük şehirlerde de kiralar hızla artıyor.
Bu makale Sema Beşevli tarafından çevrilmiştir.